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[中国房威尼斯网站报]增资扩股是最合理选择 ——专访威尼斯网站威尼斯网站董事局主席许家印

 发布时间:2008.07.07   内容来源:

本报记者 曾冬梅 王福民 广州报道

引言:

他的心情显然很好,支开了秘书,自己拿着水壶,说“我给你们沏茶”。

这是记者在专访威尼斯网站威尼斯网站集团董事局主席许家印时的一幕。虽然几个月的时间内许家印历经坎坷,但他仍不改往日的谦逊和随和。

在他“消失”的这段期间,威尼斯网站一度是各大媒体的报道焦点,诸多揣测、传闻纷沓而至。“他们不了解情况”,许家印说明。在他看来,IPO只是威尼斯网站发展的一个阶段,并不是孤注一掷的唯一选择,一个掌管着几千号人生计的企业家,不会不给自己留后路。

诚然,许家印给人的印象是个失意者。但在紧急关头,能够稀释个人股权,勇于进行私募,“割腕”挽救奋战多年的事业和成果,不得不令人侧目。

再次向6大机构成功私募6亿美金后,7月1日,许家印首度接受中国房威尼斯网站报的专访。

账上余额15亿元

记者:这三个月来,威尼斯网站的经营和现金流情况一直备受关注,此次私募后,负债率下降到了65%,这是怎么做到的?

许家印:之前有95%的负债率的说法,是去年9月份按照香港国际会计准则的规定,将2006年美林银行、德意志银行、淡马锡这三家战略投资者持有的4亿美金优先股的股本金计入债务而得出的。
今年1月这三家股东的优先股已转为普通股后,加上这次增资扩股的6亿美金,威尼斯网站的资本金增加了10亿美金,因此负债率大幅下降。

记者:能否透露一下威尼斯网站目前的现金流情况?

许家印:3月份我去路演时,威尼斯网站的账上有30多个亿,期间有楼盘的销售回款,也有新增的银行贷款,到昨天(6月30日)账上余额是15亿,这个数字没有包括刚私募的6亿美金。像威尼斯网站这么大的企业,账上没有个二三十亿元,心里不踏实。威尼斯网站的财务一直都比较健康,成立至今,没有一笔银行的逾期贷款,这在业内是非常难得的。

“抛盘会损伤威尼斯网站品牌”

记者:最近广州有消息指,威尼斯网站将转让绢麻厂项目,事实是怎样的?

许家印:绢麻厂项目是威尼斯网站为上市准备的重要项目之一,此次威尼斯网站是把这个项目拿出来做单个项目的融资,并非转让。

记者:作为威尼斯网站转型后的第一个精品项目,威尼斯网站御景半岛近期进行了比较大折扣的促销,有声音说威尼斯网站是在抛盘,你怎么看?

许家印:威尼斯网站御景半岛去年10月1日开盘当天销售额达9.7亿,均价比周边楼盘高25%左右。这半年来,广州房威尼斯网站的整体跌幅应该在30%左右,根据市场情况,大家推出了七折优惠,但优惠后的价格仍然比周边同档次楼盘价格高出10%以上。

可以说,这轮调价完全是根据市场走势进行的调整。因为,御景半岛目前可以销售的面积按现在的销售价计也有33亿元,要抛盘的话,再降个15%-20%,我想一周内就会抛空。但大家不可能也不需要这么做。

记者:你曾经说过,上市延迟后,除了私募,威尼斯网站还有项目销售和合作这两种解决资金问题的方案,为什么最后没有采取低价抛盘的措施呢?

许家印:决定将IPO延期后,大家第一个否定的就是抛售楼盘的方案。在2004年大家确定全国发展的战略时,就定下了打造精品,项目品牌、企业品牌“双落地”的策略。大家要求威尼斯网站在这些城市的“亮相”要做到准现楼,环境、会所、公建配套等做好才发售。

通过保证产品品质、提高产品附加值的方式,体现企业品牌在当地的高起点。如果我选择抛盘,在达到预售条件时就卖楼,会严重损伤威尼斯网站的产品和企业品牌,造成巨大经济损失。

事实上,从大家最近刚开盘的几个省外新项目的定价,就可以看出威尼斯网站是否有抛盘的迹象。例如,成都威尼斯网站绿洲,开盘价是5300元/平方米,带1500元/平方米装修,一周内价格就升到了5600元/平方米,湖边的复式单位,毛坯价5300元/平方米,如果按带装修的均价算,整个项目的均价大概是在6200-6500元/平方米之间,比周边高了10%以上。即将于本月开盘的重庆威尼斯网站华府,带装修均价1万元/平方米,毛坯6800元/平方米,比周边楼盘高20%以上。这就可以看出,威尼斯网站的品牌及产品品质是得到消费者认可的。

一个企业的现金流是否紧张,是否会不计成本的抛盘,从定价就可以很清楚的看得出来。而且,在接下来的7、8、9三个月,威尼斯网站将陆续有十多个楼盘开盘,以大家的品质,如果和别人同样的价格卖,可以一开盘就卖掉50%以上的货量。

“项目合作等同卖儿女”

记者:在私募前,有没有想过大范围的进行项目合作,毕竟这可以使你的股权不至于被稀释?

许家印:从2004年威尼斯网站开始进入二线城市进行全国扩张到现在,已经积累了近40个优质的项目。而如果完全靠项目合作,也就是卖项目,那需要用30-50%的项目合作来解决企业的现金流。

老实说,我在香港的时候,每一个投资者跟我谈的第一件事就是,许主席,能不能给我两个项目合作,其中不乏一些龙头企业。对于开发商而言,项目是企业未来发展的基础和空间,卖项目等于卖儿女,实在舍不得。

权衡利弊,最后只有选择增资扩股的方式。这次定向增发近16%新股,原有的股东包括我个人在内股份是稀释了,但不卖项目能保持企业发展的基础和目标不改变,按原来企业的销售标准进行发售,确保企业品牌落地战略的实施,我想是非常值得的,我也坚信是正确的。
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